الزام به فک رهن و 3 نکته در دعاوی الزام به فک رهن

همانطور که می‌دانید در برخی از موارد افراد در قبال دریافت وام و یا داشتن بدهی، ملک خود را در رهن بانک قرار دهند. به نظر شما چه زمانی ملک از رهن بانک خارج خواهد شد؟ دعاوی الزام به فک رهن چه شرایطی دارد؟ اگر شما هم قصد کسب اطلاعات در این زمینه را دارید، این مقاله را تا انتها مطالعه کنید.

مطالعه بیشتر : دعاوی الزام به فک رهن با موضوع ابطال سند رهنی مرتبط می باشد

دعاوی الزام به فک رهن در چه شرایطی تنظیم می‌شود ؟

تنظیم دادخواست الزام به فک رهن شرایط خاص خود را دارد که این شرایط عبارتند از:

1. همانطور که گفته شد ملک در هنگام دریافت وام و یا داشتن بدهی به رهن بانک در می‌آید. در برخی از موارد ممکن است شخص با بانک تسویه حساب کند اما بانک به دلایلی ملک را از رهن آزاد نکند. به نظر شما در این شرایط چه باید کرد؟ بهترین اقدام این است مالک در دادگاه حقوقی دادخواستی تحت عنوان الزام به فک رهن را مطرح نماید.

2. در حالت دوم، ممکن است مالک، ملک در رهن خود را با استفاده از مبایعه نامه عادی به فرد دیگری منتقل کند. پس از این انتقال تعهد دهد که تا زمان تنظیم سند رسمی، ملک را از رهن خارج کند. اگر این شخص در موعد مقرر به تعهد خود عمل نکند، آنگاه خریدار می‌تواند الزام به فک رهن را از فروشنده طلب کند.

3. در این حالت، ملک بر اساس یک قرارداد مشارکت در ساخت، به رهن بانک در می‌آید و سازنده تعهد می‌دهد که نسبت به فک رهن ملک اقدام کند.

عقد رهن

لازم است بدانید که رهن به عقدی می‌گویند که به‌ موجب آن، شخصی مال خود را به عنوان وثیقه به شخص دیگری می‌دهد. به رهن گیرنده، “مرتهن” و به شخص رهن دهنده، “راهن“ گفته می‌شود. علاوه بر این به مالی که در رهن گذاشته شده نیز “مال مرهونه” می‌گویند. لازم به ذکر است که عقد از سوی راهن، لازم است؛ یعنی راهن نمی‌تواند رهن را فسخ کند. اما رهن از طرف مرتهن، جایز است و او می‌تواند رهن را فسخ کند. همچنین مال مرهونه می‌تواند در برابر چند دین رهن داده شود و چند راهن قادرند یک مال را نزد یک مرتهن گرو بگذارند.

فک رهن

فک رهن یعنی خارج شدن مال مرهونه از حالت رهن که این رهن ممکن است در اختیار بانک یا دیگر مراجع باشد. لازم است بدانید که فک انواع رهن به سه روش انجام می‌شود که عبارتند از:

1. ابراء دین توسط رهن گیرنده نسبت به اموال در رهن.

2. پرداخت دین توسط رهن دهنده.

3. صرف ‌نظر کردن رهن گیرنده از مال مرهونه.(اعراض)

گروه وکلای فصیح متخصص در دعاوی بانکی با وکیل ما تماس بگیرید 02188246626

منظور از سپرده گذاری برای فک انواع رهن چیست؟

در برخی از شرایط ممکن است فردی بخشی از بدهی یا اقساط خود را به بانک پرداخت نکرده باشد. در این صورت بانک مقدار بدهی باقی مانده را محاسبه کرده و مبلغی معادل ۱۱۰٪ بدهی فرد را به عنوان سپرده در بانک نگه می‌دارد. پس از انجام این کار، سند ملک فک رهن خواهد شد و تا پایان تسویه کامل بدهی، فرد حق خارج کردن سپرده از بانک و یا استفاده از آن را نخواهد داشت. لازم است بدانید که بانک برای این سپرده گذاری اغلب بالاترین سود را در نظر می‌گیرد و شخص با دریافت این سود می تواند بدهی خود را تسویه کند.

نکات کلیدی مرتبط با دعوای الزام به فک انواع رهن

اگر فردی در یک قرارداد، ملزم به فک رهن ملک شده باشد و با وجود اخذ حکم دادگاه امکان فک رهن فراهم نباشد، فرد می‌تواند قرارداد را فسخ کند. به عنوان مثال یک قرارداد مشارکت در ساخت را در نظر بگیرید که در آن الزام به فک رهن صورت گرفته باشد. در این شرایط اگر با وجود حکم قطعی امکان فک رهن فراهم نشود، مالک می‌تواند برای فسخ قرارداد اقدام کند.

دعاوی الزام به فک رهن

دادخواست الزام به فک رهن می‌تواند به استناد قرارداد بیع و یا قرارداد مشارکت در ساخت باشد. لازم به ذکر است که درخواست الزام به فک رهن باید به صورت صریح در این دادخواست ذکر شود و به هیچ عنوان نمی‌توان عناوینی مانند الزام به رفع موانع انتقال سند رسمی را در این درخواست استفاده کرد.

لازم است بدانید که اگر ملک در رهن باشد، نمی‌توان مالک را ملزم به تنظیم سند رسمی ملک کرد. در واقع در این مورد بین محاکم اختلاف نظرهایی وجود دارد. برخی معتقدند که در ابتدا تنها به دادخواست الزام به فک رهن نیاز است و پس از تحویل آن، بایستی برای تنظیم سند رسمی اقدام شود. با این وجود برخی دیگر معتقدند که تنظیم سند رسمی و همچنین تقدیم همزمان الزام به فک رهن به صورت هم‌زمان ایرادی نخواهد داشت.

بنابراین اگر فردی به اصل در رهن بودن ملک شکایت کرده و بیان کند سند رهنی به صورت قانونی تنظیم نشده است، آنگاه بایستی دادخواست ابطال سند رهنی را مطرح کرده و بدین ترتیب به طرح دادخواست فک رهن نیازی نخواهد بود. علاوه بر این تنظیم دادخواست الزام به فک رهن برای ملکی که در بازداشت قرار دارد، مخالف ماده‌ی ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی نبوده و به همین دلیل مانعی نخواهد داشت.

باید بدانید که اگر فردی  پیش از اقدام برای فک رهن، بدهی رهن گیرنده را  بدون اطلاع وی پرداخت کند، امکان دریافت مبالغ پرداختی جهت فک رهن و مراجعه به مدیون وجود نخواهد داشت. از آنجایی که برای فک رهن، اخذ صورت مجلس تفکیکی و پایان کار  لازم بوده و دارای منشا واحد هستند، می توان این مدارک را در یک دادخواست به صورت همزمان تقدیم کرد و مانعی در این موضوع وجود ندارد.

الزام بع ضامن عقد در فک رهن

همانطور که گفته شد ضمان عقدی لازم است. بنابراین پس از وقوع این عقد، ذمّه مضمونٌ ‌عنه بری و ذمّه ضامن به مضمونٌ ‌له مشغول شده و به همین دلیل ضامن قادر به الزام مضمونٌ‌ عنه به فک رهن و آزاد شدن ذمّه نخواهد بود.

در دعوای مربوط به تنظیم سند رسمی فقط مرهونه بودن ملک مانع تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی نمی‌شود بلکه بر مبنای قاعده وجوب مقدمه واجب، فک رهن  یکی از مقدمات تنظیم سند رسمی است.

اگر در دعوای فک رهن، بانک مرتهن یکی از طرفین دعوا نباشد، آنگاه به دعوا خدشه‌ای وارد نمی‌شود و فک رهن از ملک با حفظ حقوق مرتهن ممکن است.

عقد رهن سبب خروج ملک از مالکیت راهن نمی‌شود. در صورت تنفیذ مرتهن و پس از معامله مال مرهونه، معتبر بوده و اگر از مال مرهون، فک رهن شده باشد نیازی به اذن مرتهن نخواهد بود.

قبول درخواست خریدار مبنی بر فک رهن از مبیع منافاتی با حقوق مرتهن نداشته و فروشنده ملزم به فک رهن و تسویه بدهی می‌شود.

تا زمانی که دین به‌ نحو کامل استیفا نداده است و با فرض وجود وثایق متعدد برای دین واحد، امکان فک رهن برای برخی وثایق وجود نخواهد داشت.

اگر خریدار در بیع نامه عادی تعهد به فک رهن از ملک مبیع کرده باشد، پیش از فک رهن و عمل به این تعهد، نمی‌تواند تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی توسط فروشنده را مطرح کند.

گروه وکلای فصیح متخصص در دعاوی بانکی با وکیل ما تماس بگیرید 02188246626