دعوای تخلیه ید

تخلیه ید یک نوع دعوای مالکیت (منفعت) است که در آن « عدم مالکیت خوانده » (خوانده در اینجا شخصی است که با وجود اتمام قرارداد بدون رضایت مالک از ملک مورد اجاره استفاده می کند.) و در مقابل « قانونی بودن تصرفات خوانده بر ملک مورد نزاع » مورد قبول طرفین دعوا قرار می گیرد اما خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قانون یا قرارداد فی مابین است و باید به این گونه تصرفات خاتمه داد.

طرفین دعوا تخلیه ید

در دعوای تخلیه ید موجر به عنوان خواهان دعوا و مستاجر به عنوان خوانده دعوا مطرح می شوند اما اگر مستاجر (خوانده) ملک را به شخص دیگری اجاره داده باشد ، دعوا به طرفیت هردو مستاجر مطرح می شود.

دعوای تخلیه ید

در چه مواردی مستاجر می تواند دستور تخلیه صادر شده را ابطال نماید؟

• مستاجر ثابت نماید ادامه تصرفاتش مشروع بوده است.
• مستاجر ثابت نماید قبل از اقامه دعوای تخلیه علیه او ،ملک منتقل شده و موجر در زمان طرح دعوا مالک نبوده و اختیاری نداشته.
• مستاجر ثابت نماید اجاره نامه تنظیمی جعلی بوده و تصرف او بنا به هیچ قراردادی نبوده که بتوان علیه او دستور تخلیه صادر کرد.

اگر مستاجر به ناحق در ملک به تصرفاتش ادامه دهد باید اجرت المثل ایام تصرف که توسط کارشناس تعیین می گردد را پرداخت کند.

تفاوت تخلیه ید و خلع ید

دادخواست دهنده باید دقت نماید که ارائه دادخواست اشتباهی منجر به رد دعوا و از بین رفتن هزینه دادرسی می شودبنابراین لازمه طرح دعوا و ارائه یک دادخواست به طور صحیح ، نیازمند شناخت تفاوت های این دو دعوا می باشد که برخی از آنها را بیان می کنیم:

از جمله اینکه دعوای تخلیه ید غیر مالی است و هزینه دادرسی بر مبنای دعاوی غیر مالی پرداخت می گردد اما خلع ید یک دعوای مالی است و هزینه دادرسی آن به مراتب بیشتر از دعوای تخلیه ید است که هم اکنون معادل ۳٪ ارزش ملک در منطقه است.

تفاوت بعدی در طرح دعوا به طرفیت خواندگان است که در تخلیه ید خوانده دعوا شخصی است که از ابتدا غاصب نبوده بلکه بعد از پایان قرارداد، تصرفاتش غیر قانونی شده در حالیکه دعوای خلع ید علیه کسی مطرح می شود که از ابتدا غاصب بوده و به صورت غاصبانه در ملک تصرف کرده است.

دعوای خلع ید در دادگاه محل وقوع ملک مورد تصرف مطرح می شود که درنهایت حکم صادر می شود. در صورتی که دعوای تخلیه ید مطابق بند ب ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف مصوب سال ۱۳۹۴  : “رسیدگی به تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد” 

بنابراین برای رسیدگی به درخواست تخلیه ید(تخلیه عین مستاجره) در صورتی که ملک مورد اجاره به صورت مسکونی باشد شورای حل اختلاف صالح است اما اگر برای امور تجاری با سرقفلی و حق کسب و پیشه اجاره نامه تنظیم شده باشد مرجع درخواست تخلیه ید، دادگاه محلی صالح می باشد که ملک در حوزه آن واقع است .

همچنین اگر طرف دعوای تخلیه ید، سازمانها و نهادهای دولتی باشند مرجع رسیدگی به دعوا، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

موضوع دعوا خلع ید الزاما مال غیر منقول می باشد اما موضوع دعوای تخلیه ید ممکن است مال منقول یا غیرمنقول باشد.

در دعوای خلع ید خواهان باید مالکیت عین و منفعت را داشته باشد. اما در دعوای تخلیه ید صرف مالک منفعت بودن (یعنی اصل مال متعلق به شخص دیگری است و صرفا از منافع می تواند استفاده کند مثل قرارداد اجاره)برای طرح دعوا کفایت می کند.

تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه

هرگاه بعد از به پایان رسیدن زمان قرارداد اجاره ، مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند بنابه تقاضای موجر دستور فوری تخلیه ملک صادر می شود اما اگر مدت اجاره تمام نشده باشد بنا به تقاضای موجر و مطابقت موضوع خواسته با قرارداد اجاره و قوانین و مقررات در صورت ذی حق بودن موجر حکم تخلیه صادر می شود .

حکم تخلیه ای که از دادگاه محل وقوع ملک صادر می شود برخلاف دستور تخلیه ای که از شورای حل اختلاف صادر شده است قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی می باشد.

بعد از اینکه دستور تخلیه ابلاغ شد مستاجر موظف است ظرف ۳ روز پس از ابلاغ دستور صادره از سوی دادگاه یا شورای حل اختلاف ملک را تخلیه نماید درصورتی که برای تخلیه حکم صادر شده باشد ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ باید ملک را تخلیه نماید .

الزام خریدار ملک به تخلیه ملک

از آثار عقد بیع،  تحویل مبیع به خریدار توسط فروشنده و پرداخت ثمن معامله توسط خریدار است. حال اگر فروشنده به تعهد خود عمل نماید و ملک را تحویل مشتری دهد اما قرارداد بنا به هر علتی فسخ یا ابطال گردد،  خریدار باید ملک را مسترد کند .

در صورت امتناع ، فروشنده می تواند دادخواست الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک را به دادگاه محل وقوع ملک ارائه دهد.در اینجا خریدار در حکم غاصب است و مسئول جبران خساراتی است که به ملک وارد شده حتی اگر تقصیر نکرده باشد.

شرط پرداخت اجرت المثل و در خواست تخلیه

اگر در قرارداد اجاره شرط شود مستاجر به محض اتمام مدت اجاره، عین مستاجره را بدون هیچ گونه عذری تخلیه نماید و تحویل موجر نماید، در صورتی پس از انقضای مدت اجاره مستاجر امتناع نماید و به هر دلیل دیگری از تسلیم مال خودداری نماید باید مطابق شرط ذکر شده در اجاره نامه، اجرت المثل ایام تصرف را به موجر بپردازد.

برای درخواست تخلیه ملک به کجا باید مراجعه نمود؟

در دعوای تخلیه ملک بسته به نوع سند اجاره، موجر می تواند از مراجع مختلف درخواست تخلیه نماید:

1)چنانچه اجاره نامه عادی باشد درخواست تخلیه صرفا با احراز شرایط از مراجع قضایی(شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی) امکان پذیراست.

2)چنانچه اجاره نامه رسمی باشد موجر علاوه بر شورای حل اختلاف از دوایر اجرای ثبت هم می تواند تخلیه را هم درخواست نماید .

نحوه اجرای رای در دعوای  تخلیه ملک

 پس از اینکه دستور تخلیه توسط مقام قضایی صادر گردید بدون نیاز به صدور اجراییه پس از ابلاغ، اجرا می گردد.مامور ابلاغ مکلف است دستور تخلیه را ظرف24 ساعت به شخص مستاجر ابلاغ نماید و از او رسید دریافت نماید در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید ابلاغیه به مامور اجرا، ظرف3 روز دستور تخلیه اجرا می گردد. صدور اجراییه تخلیه ید در خصوص اسناد رسمی اجاره را باید از دفتر اسناد رسمی ای که سند در آن جا تنظیم شده (جهت ارجاع به واحد اجرای اسناد رسمی)درخواست نمود.

در صورتی که موجر مبلغی را به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه از مستاجر دریافت نموده باشد یا چک یا سندی بابت تضمین از مستاجر اخذ نموده باشد اجرای دستور تخلیه منوط به تودیع وسپردن وجه یا سند تعهد نزد اجرای احکام است و اگر موجر در زمان انقضاء مدت اجاره مبلغ ودیعه مستاجر را مسترد ننماید، مستاجر می بایست پس از تخلیه ملک، دعوای استرداد مبلغ ودیعه علیه موجررا مطرح نماید چنانچه مستاجر پس از اتمام مدت اجاره قبل از تخلیه و تحویل ملک دادخواست استرداد مبلغ ودیعه را مطرح نماید دعوای مستاجر به جهت عدم تخلیه مورد اجاره رد خواهد شد

در صورتی که موجر چک یا سند سپرده شده را گم کرده باشد یا به سرقت رفته باشد یا به هر دلیل دیگری ازدسترس او خارج شده باشد می بایست از دادگاه حکمی مبنی بر مفقود شدن صادر شود در این صورت پس از قطعیت نیازی به ارایه سند مزبور نیست.

آیا شکایت مستاجرعلیه موجر مانع اجرای دستور تخلیه ملک است؟

هرگاه دستور تخلیه ملک صادر شده باشد و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور تخلیه، شکایتی مطرح نماید و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره با موجر باشد و در دادگاه هم دعوا را مطرح نماید این امر مانع اجرای دستور تخلیه نیست مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده شکایت شخص مستاجر را مدلل بداند در این صورت بعد از اخذ تامین متناسب با ضرر زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر می نماید.