خسارت قراردادی فروش ملک ( وجه التزام قراردادی ) ، مبلغی است که طرفین قرارداد با توافق یکدیگر به عنوان جریمه تاخیر یا عدم انجام تعهد پیش بینی می کنند. در واقع خسارت قراردادی نوعی ضمانت اجراست که احتمال نقض و تخلف از قرارداد را به حداقل می رساند.
با توجه به ماده 230 ق.م و قسمت اخیر ماده 515 ق.آ.د.م چنانچه ضمن قرارداد بین طرفین توافق شده باشد که در صورت تخلف از مفاد قرارداد ، متخلف مبلغی را به عنوان خسارت پرداخت نماید ، چون این مبلغ ، ضمانت اجرای تخلف از مفاد قرارداد می باشد.
انواع خسارت قراردادی
- خسارت قراردادی ناشی از عدم انجام تعهد : در صورت عدم انجام تعهد اصلی ، خسارت قراردادی جایگزین تعهد اصلی می گردد. بنابراین متعهد له نمی تواند هم اجرای تعهد و هم خسارت قراردادی را مطالبه نماید بلکه باید یکی از این دو را انتخاب کند.
البته متعهد نمی تواند خود از اجرای تعهد امتناع و متعهد له را مجبور به قبول خسارت قراردادی نماید.
- خسارت قراردادی ناشی از تاخیر در انجام تعهد : در صورت تاخیر در انجام تعهد ، خسارت قراردادی به میزان تعیین شده (برای مثال 500 هزار تومان بابت هر روز تاخیر ) همراه با تعهد اصلی قابل مطالبه است.
ویژگی های خسارت توافقی در قراردادهای فروش ملک
- اگر در معامله ای شرط شده باشد که در صورت تخلف ، متخلف مبلغ مشخصی را به عنوان خسارت پرداخت نماید ، دادگاه نمی تواند متخلف را به بیشتر یا کمتر از آنچه که در قرارداد تعیین شده است محکوم نماید .
- خسارت توافقی باید به صورت مبلغ مقطوع و یا درصدی از کل مبلغ ثمن به طور مشخص تعیین گردد.
- در خسارت قراردادی اثبات ورود خسارت و میزان آن ، شرط نمی باشد ؛ بلکه به محض وقوع تخلف ، مضرر مستحق دریافت مبلغ توافق شده می گردد ؛ بنابراین صرف اثبات تخلف کفایت می کند. اما اگر خسارت در قرارداد تعیین نشده باشد ، متضرر بایستی اثبات نماید که در نتیجه تخلف متعهد به وی ضرر و زیان وارد شده است و میزان ضرر و زیان قابل مطالبه ، توسط کارشناس تعیین می شود .
- در خصوص خسارت تاخیر اجرای تعهد ، خواهان می تواند خسارت تاخیر را تا روز تقدیم دادخواست مطالبه نماید اما در خصوص خسارت تاخیر تادیه ، خواهان می تواند خسارت تاخیر تادیه تا زمان اجرای حکم را از دادگاه بخواهد .
- اگر تاخیر در اجرای قرارداد و یا عدم انجام تعهد در نتیجه حادثه خارج از اراده متعهد باشد که قابل پیش بینی نبوده و متعهد امکان رفع آن را نداشته باشد ، متعهد محکوم به پرداخت خسارت قراردادی نخواهد شد.
مطالبه خسارت قراردادی تاخیر در تحویل ملک
در بسیاری موارد خریدار و فروشنده در مبایعه نامه خسارتی را به عنوان ضمانت اجرای تعهد فروشنده تعیین می‌نمایند که در صورت عدم ایفای تعهد ، قابل مطالبه می باشد. به عنوان مثال فروشنده یک باب آپارتمان ، متعهد شده است در صورتی که در تاریخ مقرر ، پایان کار و صورت مجلس تفکیکی ساختمان را دریافت نکرده و در دفترخانه حاضر نشود ؛ مبلغ معینی را به عنوان خسارت پرداخت نماید و یا اینکه در یک قرارداد مشارکت در ساخت شرط شود که اگر سازنده در موعد مقرر نسبت به تحویل آپارتمان های موضوع قرارداد اقدام ننماید ، به ازای هر روز تاخیر در انجام تعهد مبلغی به عنوان خسارت در انجام تعهد به مالک پرداخت نماید . بنابراین اگر متعهد ، اجرای تعهد را با تاخیر انجام دهد و یا به صورت کلی از انجام تعهد استنکاف نماید ، طرف دیگر می تواند دادخواست مطالبه خسارت قراردادی را تقدیم نماید.
مطالبه خسارت قراردادی تأخیر یا عدم تنظیم سند رسمی
ممکن است در قرارداد فروش ملک ، فروشنده ملزم گردد که در موعد مقرر جهت تنظیم سند رسمی ملک مورد معامله در دفترخانه حضور یابد . در غیر این صورت از آن تاریخ می بایست مبلغی به عنوان خسارت به خریدار پرداخت نماید . جهت مطالبه این خسارت خریدار بایستی با حضور به موقع در دفتر اسناد رسمی نسبت به اخذ گواهی عدم حضور اقدام کند و آن را به همراه کپی مصدق مبایعه نامه به دادگاه تحویل دهد.
مطالبه خسارت قراردادی تأخیر یا عدم پرداخت ثمن مورد معامله
از جمله تعهدات خریدار در قرارداد های فروش ملک ، پرداخت ثمن معامله می باشد ؛ معمولا جهت پرداخت ثمن معامله تاریخی را مشخص می نمایند و خریدار می بایست در آن تاریخ نسبت به پرداخت ثمن معامله اقدام نماید در غیر این صورت فروشنده می تواند دعوای مطالبه وجه بابت ثمن معامله و همچنین مطالبه خسارت تأخیر در تادیه ثمن مورد معامله را علیه خریدار مطرح نماید.
خسارت تاخیر در تادیه ثمن از چه تاریخی قابل مطالبه است؟
در تعهدی که موضوع آن پرداخت پول است، مطالبه ، شرط ایجاد حق برای دریافت خسارت است. بنابراین فروشنده باید اثبات نماید از چه تاریخی مبلغ معامله را مطالبه نموده و خریدار از پرداخت امتناع ورزیده است که این امر را می توان از طریق ارسال اظهارنامه رسمی اثبات نمود. بنابراین در صورتی که فروشنده اظهارنامه رسمی جهت مطالبه ثمن معامله به خریدار ارسال نموده باشد از آن تاریخ می تواند خسارت تأخیر در تادیه را مطالبه نماید.
فروشنده می تواند طی یک دادخواست هم دعوای مطالبه خسارت قراردادی تأخیر یا عدم پرداخت ثمن و هم دعوای مطالبه ثمن معامله را مطرح نماید .
مطالبه خسارت قراردادی تاخیر در تحویل ملک پیش فروش
مطابق با قواعد کلی در تنظیم قراردادها و تعهدات، اگر برای تاخیر در انجام تعهدی، خسارتی در خود قرارداد تعیین شده باشد، متخلف از انجام تعهد، صرفاً ملزم به پرداخت آن مبلغ می باشد و دادگاه نمی تواند او را به پرداخت مبلغ بیشتر یا کمتری محکوم نماید اما در مورد ملک پیش فروش شده ، قواعد متفاوتی حکم فرما می باشد.
در قرارداد پیش فروش ساختمان، میزان خسارت تاخیر در انجام تعهد در قانون مشخص شده است و طرفین نمی توانند به کمتر از آن توافق نمایند. اما اگر مبلغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق شده باشد، آن مبلغ معتبر و قابل مطالبه است.
آیا خسارت قراردادی در شرایطی که هر دو طرف قرارداد متخلف باشند نیز مطرح می شود ؟
در شرایطی که خسارت قراردادی هر دو تخلف یکسان باشد ، امکان طرح دعوا وجود نخواهد داشت ؛ لیکن در صورت تفاوت در خسارت توافق شده امکان طرح دعوا از سوی هر یک از طرفین وجود دارد.
چگونه می توان وجود تخلف را برای دریافت خسارت قراردادی ثابت نمود؟
برای دریافت خسارت قراردادی باید دلایل و مدارکی دال بر تخلف از انجام تعهدات مقرر اعم از گواهی عدم حضور ، اظهار نامه ، تامین دلیل ، نامه دو قبضه سفارشی ، استشهادیه و هر سند و مدرک دیگر جمع آوری و ارائه گردد.
برای مطالبه خسارت قراردادی فروش ملک باید به کجا مراجعه شود؟
دعوای مطالبه وجه ، هر چند از قراردادی ناشی شده باشد که موضوع آن ملک است ، جزو دعاوی منقول محسوب شده و خواهان می تواند آن را در دادگاه محل اقامتگاه خوانده و یا محل انعقاد قرارداد و یا محل اجرای تعهد طرح نماید. این دعوا مالی بوده و هزینه دادرسی بر این اساس تعیین می شود.
نحوه اجرای رای دادگاه مبنی بر پرداخت خسارت قراردادی
بعد از صدور و قطعی شدن حکم مبنی بر محکومیت متعهد ، متضرر باید درخواست صدور اجرائیه کرده و به طرق مختلف از جمله معرفی اموال متعهد به ناحیه اجرا و در صورت عدم اطلاع از اموال متعهد با گرفتن استعلام از اداره راهور ، ثبت اسناد و املاک ، بانک مرکزی و … در صدد به دست آوردن اموال و جبران خسارت های به وجود آمده برآید .
در صورتی که مالی از محکوم علیه در دسترس نباشد، محکوم له می تواند جلب محکوم علیه را از دادگاه درخواست نماید.