عقد رهن چیست؟

عقد رهن از جمله عقود معین است که مقررات آن در قانون مدنی بیان شده است مطابق ماده ۷۷۱ قانون مدنی : “رهن عقدی است که به موجب آن ،مدیون ، مالی را برای وثیقه به داین می دهد.رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می گویند.مواد ۷۷۳ و ۷۷۴ هم می گوید: مال مرهون باید عین معین و قابل نقل و انتقال قانونی باشد .بنابراین رهن دین و منفعت یا مالی که قابل نقل و انتقال قانونی نیست باطل است . و طبق ماده ۷۷۲ قانون مذکور ، مال مرهون باید قابل قبض و اقباض باشد.

تعریف عقد رهن به زبان ساده

رهن از جمله عقودی است که اثر آن از حیث لزوم یا جواز نسبت به متعاقدین تفاوت دارد لذا مادامی که مدیون دین خود را پرداخت ننماید یا به نحوی از انحاءبرائت ذمه حاصل ننماید نمی توان عقد را برهم زند و مورد رهن را مسترد داشت و از این لحاظ عقد رهن نسبت به او لازم است ولی مرتهن که نسبت به مال مورد رهن حق عینی دارد می تواند از حق خود در عین مرهونه صرف نظر نماید و با اعتراض از رهن ، استیفاء طلب خود را مانند اسناد ذمه از اموال مدیون بخواهد و عقد رهن نسبت به او جایز است.
با توجه به تعریفی که از عقد رهن در قانون مدنی گردیده است می توان عقد رهن را در زمره معاملات با حق استرداد و معاملات استقراضی قرار داد.

عقد رهن

عقد رهن و اقسام آن

الف)رهن مال مشاع

ایجاب و قبول رهن مال مشاع با مالی که تمام آن به رهن گذارده می شودتفاوت ندارد .زیرا وقوع تراضی، زیانی به سایر شریکان نمی رساند .ولی آنچه با دشواری روبرو می شود تسلیم سهم مشاع به مرتهن است .چرا که مال مرهون با سهم سایر شریکان مخلوط و در مجموع است.پس تسلیم آن نیز با تصرف در مال شریکان دیگر ملازمه دارد و باید با اذن آنان انجام پذیرد.
هرگاه سهم مشاع به اذن شریکان آن به قبض مرتهن داده شود سپس بین او سایر شریکان اختلاف به وجود آید،مانند موردی است که چند شریک نتوانند در تصرف مال مشاع تراضی کنند ،ناچار هیچ کدام حق تصرف ندارند و حاکم باید مال را به امین بسپارد.

ب)رهن مکرر

ماده ۳۴ مکرر قانون ثبت مصوب ۱۳۲۰ رهن مکرر را نسبت به اموال غیرمنقول ثبت شده به صراحت مجاز می شناخت و در آن آمده بود که معامله کننده می تواند با قید حق بستانکار مقدم ، تمام مال مورد معامله را برای وام های دیگر وثیقه و تامینی قرار دهد.
در صورت فک معامله مقدم، تمام مال مورد معامله وثیقه وام بعدی و در صورت عدم فک معامله مقدم و فروش مال ، هر بستانکاری مقدم برای استیفای اصل طلب و وخسارات قانونی بر بستانکارهای بعدی مقدم خواهد بود.
اما در اصطلاحات ۱۳۵ ماده ۳۴ مکرر تغییر کرد و در ماده جدید چنین آمد که در کلیه معاملات مذکور در ماده ۳۴ این قانون بدهکار می تواند با تودیع کلیه بدهی خود ، اعم از اصل و اجور و خسارات قانونی و حقوق اجرایی، نزد سردفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند مورد معامله را آزاد و آن را با دیگری معامله نماید یا کلیه بدهی خود را در صندوق ثبت یا هر مرجع دیگری که اداره ثبت تعیین می نماید تودیع و با تسلیم مدرک تودیعی به دفتر خانه تنظیم کننده سند موجبات فسخ و فک سند را فراهم کند.
با توجه به مفاد این ماده چنین استنباط می شود که قانونگذار رهن مکرر را ممنوع ساخته و مدیون را راهنمایی کرده است که چاره ای جز پرداخت دین سابق و آزاد کردن رهن ندارد و نمی تواند وثیقه طلبی را دوباره به رهن دهد.

 این گمان را باید از ذهن زدود چرا که اگر رهن مکرر امری استثنایی بود که قانونگذار برخلاف اصول کلی تجویز می کرد با فسخ آن ماده اجازه قانونگذار نیز از بین می رفت لیکن رهن مکرر نیازی به تجویز قانون گذار ندارد و مباح بودن آن از اصول کلی استنباط می شود و در آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب تیرماه ۱۳۵۵ ، تعبیری که از اراده قانونگذار شد مورد تائید قرار گرفت.

این امر در مواد ۱۳۱ و ۱۳۲ آئین نامه بازداشت مازاد عین مرهونه بنفع غیر، پیش بینی شده و شیوه اجرای سند رسمی درباره چنین نهادی معین گردیده است.در ماده ۱۳۳ آمده که اجرای مفاد ماده ۳۴ مکرر اصلاحی ، از جهت ایداع وجه نزد سردفتر اسناد رسمی منحصر به موقعی است که بدهکار در مقام انجام معامله دیگری نسبت به مورد وثیقه بوده و بخواهد با پرداخت کلیه بدهی و خسارات قانونی و نیم عشر با فسخ معامله مورد وثیقه را با دیگری معامله کند.
از این رو …

تردیدی در امکان رهن مکرر مازاد وثیقه وجود ندارد و اذن مرتهن نیز در نفوذ چنین معامله ای موثر نیست.

ج)تعدد مرتهن

در بند قبل گفته شد که راهن می تواند مورد رهن را به عنوان وثیقه دین دیگر خود به رهن دهد ، یعنی دو طلبکار در طول یکدیگر نسبت به یک مال مرتهن قرار گیرند.اکنون نیز باید افزود که راهن می تواند مال خود را ضمن یک عقد، وثیقه دو طلبکار قرار دهد،در این صورت چند سوال مطرح می شود:

•  قبض مورد رهن چگونه انجام می شود؟ماده ۷۷۶ قانون مدنی به این سوال پاسخ داده است طبق این ماده مرتهنین باید به تراضی معین کنند که رهن در تصرف چه کسی باشد.
•  استیفای طلب چگونه باید انجام شود؟در این فرض ، مرتهنین در عرض یکدیگر قرار دارند و هیچ کدام بر دیگری ارجحیت ندارد پس تنها راه معقول این است که پس از فروش مال ،بهای آن را به نسبت طلب بین خود تقسیم کنند و اگر خریداری پیدا نشد، هرکدام به نسبت طلب خود مالک سهم مشاعی از عین مرهونه خواهد شد.
• هرگاه دو طرف درباره میزان رهن هر طلب تراضی نکنند و به طور مطلق مالی در برابر چند طلب رهن گذارده شود آیا تمام مال مرهون در برابر هر یک از طلبها، رهن است، یا به نسبت میزان هر طلب، تنها سهم مشاعی از آن وثیقه قرار میگیرد؟

طبق ماده ۷۸۳ قانون مدنی تمام مال مرهون وثیقه هر جزئی از دین است و بدین جهت تا همه دین پرداخت نشود وثیقه نیز آزاد نخواهد شد و در فرضی که دو یا چندین دین در برابر مال مرهون قرار گرفته باشد در حکم یک دین است که مال مرهون متعلق به آن واقع می شودوگرنه لزومی نداشت که ضمن یک عقد وثیقه برای دیون مستقل ایجاد گردد.

د) تعدد راهن

هرگاه دو یا چند نفر به طور مشاع مالک مالی باشندو در برابر دیون متعددی که به دیگری دارند، آن مال را به او رهن دهند، در واقع سهم هر مدیون رهن دین او است و با پرداخت آن آزاد می شود ولی هرگاه اشاعه در خلال رهن ایجاد شود و در آنجا نه تراضی تمام مال در برابر همه دین، رهن باشد رهن تجزیه نخواهد شد. به همین جهت اگر راهن فوت کند و دین او، مال مرهون به ورثه منتقل شود نمی توان ادعا کرد که سهم هر یک از ورثه ،وثیقه بخشی از دین است که به او می رسد.

ه) تعدد دیون

در موردی که مدیون مالی را به عنوان وثیقه چند دین خود ،به طلبکار رهن می دهد. این پرسش به وجود می آید:  اگر رهن برای یک دین داده شود  و وثیقه هر جزئی ازآن، قرار گیرد، یا بخشی از مال مرهون به طورمستقل رهن هر دین قرار گیرد، آیا پیوند دیون در یک عقد باعث اتحاد آنها می شود؟

آیابا پرداخت هر دین بخشی از عین مرهون آزاد می گردد؟
قانون مدنی پاسخی برای این پرسش ندارد .با وجود این ، ظاهر از جمع دیون متعدد ضمن یک عقد ،و دادن یک رهن برای همه آنها ،این است که وثیقه در برابر همه طلب های گوناگون قرار می گیرد و مجموع حق طلبکار از ان محل استیفاء میشود.

وضعیت حقوقی فروش ملک مورد رهن

مطابق رأی وحدت رویه ی شماره 620 دیوان عالی کشور در خصوص معاملات مالک نسبت به مال مرهونه با توجه به مواد قانون مدنی گر چه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی شود لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می نماید که می توان از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفا کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود. اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه.

بنا به مراتب مذکور در جائی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست.

نظر برخی از حقوقدانان در خصوص معامله ی مال مرهونه توسط راهن

برخی از علمای حقوقی در خصوص موضوع فوق الذکر نظری خلاف رأی وحدت رویه ی بالا دارند. با این استدلال که فروش مال مرهونه حقی از مرتهن تضییع نمی کند، معتقد به صحت معامله ی عین مرهونه اند. به این ترتیب که بیع درست است. چرا که ممکن است راهن دین خود را به مرتهن بپردازد و ملک آزاد شود و اگر هم دین داین پرداخت نگردد حق مرتهن مقدم بر حق خریدار است .پس نمی توان انتقال مال مرهونه را معامله ی غیرنافذ دانست.

به هر حال آنچه که مورد پذیرش دستگاه قضا است رأی وحدت رویه ی فوق الذکر است و به تبعیت از آن دعوی الزام بر تنظیم سند رسمی ملکی که در رهن می باشد نیز از سوی خریدار قابل قبول نیست چرا که فروشنده مبادرت به فروش مالی کرده است که قانوناً متعلق به وی نبوده است.