مطالبه اجرت المثل ایام تصرف در صورتی مطرح می شود که شخصی از ملک دیگری ، به صورت غیر قانونی و بدون رضایت مالک استفاده نماید. در چنین شرایطی مالک رسمی ملک می تواند اجرت المثل ایام تصرف را به میزان مدت تصرف در ملک از شخص متصرف مطالبه نماید. دراین مواقع مالک می تواند اقدام به طرح دو دعوا نماید:
- رفع تصرف عدوانی و یا خلع ید
- مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
میزان اجرت المثل ایام تصرف چگونه تعیین می شود ؟
مقدار اجرت المثل وابسته به شرایط پرونده ، نوع ملک ، نحوه و میزان استفاده از ملک و …. می باشد.
اگر در قرارداد ملک مورد دادخواست ، مبلغی مشخص نشده باشد و یا اصلا قراردادی بین طرفین وجود نداشته باشد ،میزان بدهی متصرف برابر با مبلغی خواهد بود که کارشناس ملکی یا قاضی دادگاه بر اساس ملک مشابه ، مشخص می کند.
برای درخواست اجرت المثل زمان تصرف ملک باید به کجا مراجع شود؟
دعاوی درخواست اجرت المثل ایام تصرف ملک به دو دسته کلی تقسیم بندی می شوند:
- مواردی که میزان اجرت المثل ملک زیر۲۰میلیون تومان می باشد، برای رسیدگی به شوراهای حل اختلاف ارجاع داده می شوند .
- مواردی که میزان اجرت المثل ملک بیش از ۲۰میلیون تومان می باشد ، در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک رسیدگی می شود.
در مواردی که تعیین دقیق میزان دقیق اجرت المثل زمان تصرف ملک توسط خواهان ممکن نباشد، مالک می تواند با ارائه دادخواست “تأمین دلیل” به کارشناس حقوقی، تعیین مبلغ دقیق اجرت المثل ملک را در خواست نماید.
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع
بر اساس قانون افراز و فروش املاک مشاع ، شرکا یک ملک مشاع در تمام اجزا آن بر اساس سهم خود شریک هستند ؛ لذا هرکدام از این شرکا ، برای دخل و تصرف مادی در ملک مشاع ، بایستی اجازه و رضایت بقیه شرکا را نیز داشته باشند.
بنابراین چنانچه یکی از شرکا بدون اجازه سایرین اقدام به تصرف در ملک مشاعی نماید ، شرکا دیگر می توانند با ارسال اظهارنامه درخواست رفع تصرف از ملک را به شریک متصرف ارائه کرده و در صورتی که متصرف از رفع تصرف خودداری نماید ، شرکا ملک مشاعی می توانند با طرح دادخواستی حقوقی ، تخلیه ملک مشاع را به انضمام دادخواست مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف ملک به دادگاه ارائه نمایند.
اجرت المثل زمان تصرف ملک در این شرایط از زمان ارائه اظهار نامه رسمی محاسبه می گردد.
در رای شماره ی ۷۵۰ مورخ ۹۱/۶/۱۸ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران آمده است که : “ برای این که دعوای اجرت المثل ایام تصرف در مال مشاع مسموع باشد ، ابتدا خواهان باید ثابت کند که تصرفات خوانده در مال مشاع با مخالفت وی رو به رو شده است. اعلام مخالفت از طریق اظهارنامه یا غیره صورت میگیرد.“
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر
اگر مستاجر پس از انقضای مدت اجاره ، بدون اذن مالک ، ملک مورد اجاره را در تصرف خود نگه داشته باشد ، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود. بنابراین موجر بایستی دادخواست مطالبه اجرت المثل را مطرح نماید . دادگاه پس از برگزاری جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین ، در صورتی که مالک را مستحق دریافت اجرت المثل تشخیص دهد ، امر را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد تا با بررسی و ارزیابی ملک ، اجرت المثل دوره ای که ملک در تصرف مستاجر بوده را با توجه به موقعیت و شرایط ملک و مقایسه با املاک مشابه ، مشخص نماید . در این شرایط مبلغ اجرت المثل ممکن است از مبلغ اجاره کمتر و یا بیشتر باشد.
شرایط مطالبه اجرت المثل زمان تصرف مستاجر
الف) مالکیت رسمی خواهان به عنوان مؤجر
ب) انقضای مدت قرارداد اجاره
ج) درخواست تخلیه توسط موجر ( در غیر این صورت ، ظاهر امر این است که مالک برای ادامه تصرفات مستاجر رضایت دارد. )
ج) تصرف خوانده در مال الاجاره .