فسخ مبایعه نامه ملک ( قولنامه) به معنی پایان دادن به مبایعه نامه و بر هم زدن عقد توسط خریدار یا فروشنده می باشد. اصل بر این است که هیچ کدام از طرفین نمی توانند قرارداد را فسخ نمایند مگر در مواردی که قانون اجازه داده باشد.
حق فسخ مبایعه نامه ملک
فسخ مبایعه نامه مبتنی بر حقی است که به وسیله حکم قانون و یا توافق طرفین ایجاد شده است.
- حق فسخ مبایعه نامه بر اساس توافق طرفین
طرفین قرارداد می‌توانند با توافق ضمن عقد یا خارج از آن ، برای یک یا هر دو طرف معامله و یا شخص ثالثی حق فسخ در نظر بگیرند ؛ برای مثال شخصی ملکی را به دیگری بفروشد و در قرارداد آن شرط شود که هر کدام از طرفین به مدت یک ماه حق داشته باشند قرارداد را فسخ نمایند و یا اینکه خیار فسخ را منوط به تحقق یا عدم تحقق مجموعه‌ای از شروط نمایند.
- حق فسخ مبایعه نامه بر اساس حکم قانون
قانون در مواردی برای جلوگیری از ورود ضرر به طرفین قرارداد ، به طور مستقیم به خریدار و فروشنده حق می‌دهد که بتوانند اقدام به فسخ مبایعه نامه نمایند. این حق بر هم زدن معامله را «خیار» می گویند. بر این اساس چنانچه عقد مبایعه نامه به ضرر یکی از طرفین بوده و خسارت قابل توجهی را بر او بار کند ، شخص خسارت دیده می تواند با تقدیم دادخواست ، اقدام به فسخ مبایعه نامه ملک نماید.
موارد فسخ مبایعه نامه ملک
ماده 396 قانون مدنی 10 مورد از خیاراتی را که به موجب آن خریدار یا فروشنده می تواند قراردادی را فسخ نمایند بیان کرده که چند مورد از آنان در فسخ مبایعه نامه ملک پر کاربرد می باشند از جمله :
- خریدار و فروشنده تا پیش از آنکه مجلس معامله را ترک کنند حق فسخ قرارداد را دارند (خیار مجلس)؛
- طرفین توافق نمایند که تا مدت معینی هر دو یا یکی از آنان حق بر هم زدن معامله را داشته باشند (خیار شرط) ؛
- بر اساس ماده ۴٢٢ ق.م چنانچه پس از انجام معامله معلوم شود که موضوع معامله دارای عیب بوده ، مشتری در پذیرفتن آن با گرفتن ارش و یا فسخ معامله مختار است (خیار عیب) ،
- چنانچه خریدار یا فروشنده متحمل ضرر زیادی شده باشد ، برای مثال اگر فروشنده قیمت ملک را نداند و آن را به مبلغی بسیار ارزان تر از قیمت اصلی اش بفروشد ، حق دارد معامله را فسخ نماید ؛ یا اگر خریدار یک ملک ، بعد از عقد قرارداد و پرداخت ثمن معامله متوجه شود ملک ، ایراداتی مانند کم بودن متراژ یا عقب نشینی دارد، می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید (خیار غَبن) ؛
- اگر مشخص شود که ملک فروخته شده، در واقع ملک مشاعی است که شریک یا شرکا دیگر ، راضی به معامله آن نیستند ؛ در این صورت خریدار می‌تواند تمام معامله را فسخ نماید (خیار شرکت)
- چنانچه در مبایعه نامه در خصوص زمان پرداخت ثمن یا تحویل ملک توافقی صورت نگرفته باشد و خریدار بهای ملک را تا سه روز پرداخت نکند ، فروشنده نیز ملک را تحویل نداده باشد. برای فروشنده حق فسخ وجود خواهد داشت (خیار تأخیر ثمن) ؛
- کسی که ملک را ندیده و از روی وصف و تعریف معامله کرده باشد چنانچه بعدا متوجه شود که ملک مطابق آن توصیفات نیست ، حق خواهد داشت معامله را به هم بزند . (خیار تخلف از وصف)
*** توجه داشته باشید که درج جمله «اسقاط کافه خیارات» در قرارداد فرد را از هر گونه حق فسخ قرارداد محروم می‌نماید. ***
اقاله مبایعه نامه ملک
گفتیم که مبایعه نامه قراردادی است که نمیتوان آن را یک طرفه و بدون رضایت طرف دیگر منحل کرده و از بین برد. حال اگر هر یک از دوطرف معامله نتواند یا نخواهد تعهدات خود را انجام دهد و یا با توجه به شرایط اقتصادی خود از مبایعه نامه راضی نباشد، می‌تواند با جلب رضایت طرف مقابل، معامله را فسخ کرده و هر کدام هر چیزی که در ازای معامله پرداخته پس بگیرد.
ابطال مبایعه نامه معارض
در مبایعه نامه، مالکیت منتقل نمی‌شود، بلکه این انتقال مالکیت، با تنظیم سند رسمی حاصل می‌گردد؛ بنابراین مبایعه نامه ها در تعارض با سند رسمی یا مبایعه نامه های دیگر باطل می شود.
روند ابطال مبایعه نامه ملک
در صورتی که یکی از طرفین مبایعه نامه ، ادعای وجود شرایط ابطال و فسخ مبایعه نامه ملک را داشته باشد، باید با ارسال اظهار نامه، فسخ خود را به طرف دیگر اعلام و با مراجعه به دادگاه، وجود شرایط ابطال و فسخ مبایعه نامه را اثبات نماید . دعاوی مربوط به املاک و حقوق راجع به آن‌ها از جمله دعوای ابطال مبایعه نامه ملک باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود. این دعوا از لحاظ هزینه دادرسی ، دعوای مالی محسوب می شود.