الزام به تنظیم سند رسمی ملک و مراحل انجام آن

الزام به تنظیم سند رسمی ملک زمانی مطرح می شود که معامله با سند عادی(قولنامه، مبایعه نامه، صلح نامه و..)انجام شده باشد. در این مواقع قانونگذار این امکان را برای متقاضی ثبت سند رسمی پیش بینی نموده است تا در صورت عدم دسترسی به متعهد یا خودداری او برای حضور برای انتقال سند در دفاتر اسناد، بتواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید.

الزام به تنظیم سند رسمی چه زمانی قابل طرح است؟

هر چند در بعضی از قراردادها، به صورت توافقی موعدی مشخص برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه پیش بینی می گردد، اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد پیش بینی نشده باشد، با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات، می توان برای دعوای مذکور به دادگاه عمومی حقوقی دادخواست ارائه داد . اگر خریدار به هر دلیلی مبایعه نامه خرید ملک را نداشته باشد، می تواند ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی،دادخواست اثبات وقوع بیع را نیز مطرح نماید.

اهمیت تنظیم سند رسمی برای ملک

تنظیم سند رسمی پس از معاملات ملکی که با قولنامه یا مبایعه نامه صورت می گیرد از اهمیت بسزایی برخوردار است چرا که اغلب اتفاق می افتد که فروشندگان معاملات ملکی، ملک را همزمان به چندین نفر می فروشند و خریداران با حجمه ای از مسائل قضایی مواجه می گردند که گاها موفقیت در آنها سالها به طول میانجامد که البته جهت ثبت و تنظیم سند رسمی هر ملکی به شرایطی نیاز است که قانونگذار این شرایط را در قانون لحاظ نموده است.

عدم ثبت سند قطعی ملک چه عواقبی دارد؟

در  طرح دعوا برای تنظیم سند رسمی، اولین اقدام دادگاه رسیدگی کننده، اخذ استعلام از اداره ثبت محل در خصوص آخرین وضعیت ثبتی ملک است چنانچه نام مالک اصلی بعنوان خوانده در دادخواست قید نشده باشد و یا ملک در رهن و یا بازداشت باشد دادگاه وارد رسیدگی نمی شود و پرونده را مختومه می نماید. بنابراین خریداران تا زمانی که املاک مورد معامله آنها ثبت نشده به هیچ عنوان نمی توانند به طرفیت مالک یا فروشنده، طرح دعوا نمایند.

همانطور که گفته شد طرح دعوا در این زمینه فقط نسبت به املاک ثبت شده قابل رسیدگی و نسبت به املاک ثبت نشده ابتدا باید دادخواست اثبات مالکیت را مطرح نمود. محکومیت فروشنده در این زمینه، مستلزم پرداخت ثمن معامله به فروشنده از سوی خریدار نیست.

تنظیم سند رسمی برای ملکی که در بازداشت است؟

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، علاوه بر متعهد ،باید تمامی کسانی که ملک به نفع آنها بازداشت شده است نیز طرف دعوا قرار گیرند در غیر اینصورت دعوا قابلیت پذیرش را ندارد. چنانچه خواسته‌ی اولیه خواهان، الزام به تنظیم سند رسمی باشد و در خلال رسیدگی مشخص شود که ملک توسط طلبکاران بازداشت شده است، در اینجا خریدار می تواند از طریق افزایش خواسته، الزام خوانده(فروشنده) را به رفع موانع تنظیم سند رسمی به خواسته اولیه را تقاضا نماید.

آیا عدم پرداخت تمام یا بخشی از ثمن مانع از پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است؟

در مورد این سوال بین حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد برخی از قضات در دعوای مورد بحث وقتی خریدار دلیل موجهی برای عدم پرداخت ثمن ارائه نمی کند در رای خود الزام فروشنده به انتقال رسمی سند را منوط و مشروط به پرداخت مابقی ثمن از ناحیه خریدار می کنند.

بنابر نظر اداره حقوقی قوه قضاییه به موجب نظریه مشورتی شماره ۳۹۳۸/۷ مورخ ۱۴/۵/۸۲ اگر چه طبق ماده ۲ قانون آئین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ رسیدگی به دعوا در دادگاه مستلزم ارائه دادخواست از طرف ذینفع می باشد اما این تبصره بدان معنا نیست که اگر دادگاه براساس مقررات قانون مذکور یا سایر قوانین موضوعه در خلال دادرسی احراز نماید که خواهان در دعوای مطروحه دارای تعهدات قراردادی یا قانونی است و هم زمان با اجرای حکم از جانب محکوم علیه باید انجام شود از تصریح آن در رای صادره ممنوع می باشد.

مانند موردی که دادگاه در رای تصریح نماید که تنظیم سند رسمی فروش موکول به پرداخت مابقی ثمن معامله است زیرا این اقدام نه تنها با ماده ۲ قانون مذکور که راجع به اقامه دعوا است مغایرتی ندارد بلکه در راستای اجرای دادرسی عادلانه انجام آن ضرورت دارد در غیر اینصورت صدور حکم بدون تقدیم دادخواست مستندا به ماده ۲ قانون مذکور فاقد وجاهت قانونی است.

اما در مقابل برخی از حقوقدانان مخالف این نظر هستند و معتقدند که الزام خواهان به پرداخت ثمن ،برخلاف اصول دادرسی و به ویژه صدور رای در خصوص موضوعی خارج از خواسته است و دادگاه موظف است صرفا در چهارچوب خواسته خواهان رسیدگی و مبادرت به صدور رای نماید در حالی که خواهان صریحا و صرفا دعوای تنظیم سند رسمی را خواسته است.

لذا در صورتی هم که طبق مبایعه نامه تنظیم سند رسمی انتقال منوط و مشروط به پرداخت تمام یا بخشی از ثمن باشد دادگاه نمی تواند خواهان را به پرداخت ثمن معامله در حق خوانده محکوم نماید چرا که چنین خواسته ای هیچ گاه مطالبه نشده است.

آیا دعوای صورت مجلس تفکیلکی ملک را می توان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را تقاضا نمود؟

دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی ، تهیه صورت ‌مجلس تفکیکی و اخذ گواهی پایان‌کار، دعاوی مستقل نیستند، بلکه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوی اصلی و دعوی اخذ صورت مجلس تفکیکی و پایان کار مقدمه آن می باشد که باید با هم طرح شوند چرا که اگر دعوی مقدمه‌ای بدون طرح دعوی اصلی مطرح شود، ممکن است بعدها دادگاه نتواند آن را با دعوی اصلی جمع نماید.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

در صورتی که خوانده دعوا دارای مالکیت مشاعی بر ملک موضوع دعوا باشد،دادگاه می تواند او را صرفا به تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به میزانی که بر آن مالکیت دارد، محکوم نماید ولو این که آن چه که وی به خریدار واگذار کرده است، بیش از میزان مالکیت رسمی وی بر ملک موضوع دعوا باشد.

در صورتی که خریدار بخشی از ملک مشاع ، ناچار به طرح دعوا گردد اگر خریدار صرفا دعوای تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به بخشی از ملک مشاع را طرح نماید ضرورتی در طرح دعوا علیه تمامی مالکان مشاعی وجود ندارد در این فرض صرفا طرح دعوا علیه فروشنده برای قابل استماع بودن دعوا کافی است.

با این وجود برخی از قضات معتقد هستند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قسمتی از ملک مشاع باید علیه همه مالکین ملک مطرح گردد گاهی ممکن است مبیع بخش مفروزی از یک ملک مشاع باشد بدون اینکه ملک مشاع به نحو رسمی و قانونی افراز شده باشد تا هنگامی که ملک مشاع بین مالکان مشاعی تقسیم نشده باشد تمامی مالکان در جزء جزء ملک مالکیت دارند.

بنابرموارد گفته شده به حکم ماده ۶۷۶ قانون مدنی هرگونه تصرف در مال مشاع بدون اجازه و موافقت همه مالکان امکان پذیر نمی باشد.برای اینکه مالکان مال مشاعی بتوانند در آن تصرف نمایند لازم است مال مشاع بین مالکان تقسیم یا اینکه مالکان به نحوه استفاده از آن با یکدیگر توافق نمایند.

به موجب قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۵۷ افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است با اداره ثبت محل وقوع ملک است. تا هنگامی که ملکی در اجرای قانون افراز و فروش املاک مشاعی افراز نشود، هرگونه دعوا به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی یا تسلیم مبیع به نحو مفروز، غیر قابل استماع است. زیرا مقدمه لازم برای استماع این دعاوی مراجعه به اداره ثبت و درخواست افراز ملک است مگر اینکه خواهان الزام به تنظیم سند رسمی به نحو مفروز را از دادگاه مطالبه نماید.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن

گاهی ممکن است به هنگام طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مشخص شود ملک موضوع خواسته در رهن قرار دارد آیا با این وجود می توان برای ملک در رهن تقاضای تنظیم سند رسمی نمود؟

در دعوای مذکور صرف مرهونه بودن ملک مانع تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی نبوده و بر مبنی قاعده وجوب مقدمه واجب، فک رهن از تکالیف مقدماتی بایع نسبت به تنظیم سند رسمی است. و ابتدائا شخص خریدار می بایست الزام به فک رهن را تقاضا نماید. اما اداره حقوقی قوه قضاییه در رهن بودن ملک را مانع استماع دعوای مزبور نمی داند بلکه آن را مانع اجرای رای محکومیت بر تنظیم سند رسمی می داند.

باتوجه به نظریه اداره حقوقی قوه قضاییه، در صورت در رهن بودن ملک طرح دعوای الزام به فک رهن هیچ ضرورتی ندارد و خواهان می تواند بدون این که الزام به فک رهن را بخواهد اقدام به طرح دعوای مذبور نماید . در این صورت دادگاه باید با جمع بودن سایر شرایط اقدام به صدور رای بر محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی، انتقال نماید . اما اجرای حکم صادره منوط به فک رهن خواهد بود که در این صورت چون خواهان دعوای الزام به فک رهن را طرح نکرده است دادگاه نمی تواند خوانده را به فک رهن محکوم نماید اما محکوم له می تواند به جای راهن اقدام به پرداخت بدهی راهن به مرتهن نماید تا موجبات فک رهن فراهم آید.

در این صورت با پرداخت دین به مرتهن ،فک رهن انجام می شود و خواهان می تواند پس از پرداخت بدهی به راهن مراجعه و دین پرداختی را مطالبه نماید.بدین طریق مانع موجود بر سر راه اجرای رای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال برداشته می شود. لذا اداره حقوقی قوه قضاییه در رهن بودن ملک را مانع استماع دعوای مزبور نمی داند بلکه آن را مانع اجرای رای محکومیت بر تنظیم سند رسمی می داند.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش

با استناد به ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال 89 قرارداد پیش فروش می بایست نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود. این الزام هر چند نص صریح قانون است در حال حاضر به طور کامل در کل کشور اجرا نمی شود. در برخی از شهرهای کشور امکان تنظیم سند رسمی پیش فروش وجود دارد. با این حال، اگر پیش خریدار ، پس از انعقاد قرارداد پیش فروش بخواهد از الزام قانونی استفاده کند ، می بایست دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را طرح نماید. اگر ملکی که با قرارداد عادی پیش فروش شده پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی نداشته باشد باید در ضمن دادخواست ، الزام پیش فروشنده به اخذ این مورد از دادگاه خواسته شود.

یکی از الزامات تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش ، تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان است. در صورتی که در زمان دادخواست، عملیات به پایان نرسیده باشد باید الزام پیش فروشنده به اتمام عملیات پی نیز خواسته شود.

دعوای مذکور از سوی پیش خریدار مطرح می شود و خوانده دعوا پیش فروشنده است.

اگر پیش فروشنده مالک رسمی ملک نباشد و یا بین او و مالک قرارداد رسمی نظیر اجاره و یا مشارکت در ساخت در بین نباشد، می بایست مالک رسمی به عنوان یکی از خواندگان در دادخواست مطرح شود.

دعوای الزام به انتقال قطعی ملک به استناد قولنامه

چنانچه یکی از طرفین قرارداد از انجام تعهد خودداری نماید آیا طرف دیگری می تواند از دادگاه الزام او را به تنظیم سند رسمی، تقاضا کند؟

چنانچه در قولنامه مبنی بر معامله ملکی که ثبت شده است، طرفین با تعیین وجه التزام تعهد به حضور در دفترخانه معینی نموده باشند جهت تنظیم سند رسمی ملک و یکی از طرفین قرارداد از انجام تعهد سرباز زند طرف دیگر صرفا حق مطالبه وجه التزام را که خسارت مقطوع و قراردادی عدم انجام تعهد است را به طرفیت متعهد دارد در اینجا الزام متعهد به انتقال ملک مورد ندارد چرا که قرارداد مرسوم به قولنامه معاملات املاک برای متعهد له نسبت به ملکی حق عینی ایجاد نمی کند بلکه موجب یک حق دینی برای وی در قبال متعهد است.

آیا رسیدگی به دعوای الزام به انتقال سند ملک در صلاحیت دادگاه است یا هیات متشکله در اداره ثبت اسناد موضوع ماده 147 قانون ثبت اسناد؟

مطابق رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور، ماده 147 اصلاحی قانون ثبت مصوب تیرماه 1365 و تبصره‌های آن که برای مدت موقت و با شرایط معین اجازه مراجعه متقاضی سند را به هیأتهای‌ مقرر در این قانون داده است صلاحیت عام محاکم دادگستری را نفی نمی‌کند و لذا دعوی الزام به انتقال ملک که در دادگاههای دادگستری اقامه می‌شود ‌باید مورد رسیدگی قرار گیرد.

آیا امکان باطل کردن اسناد صادره از طریق ماده ۱۴۷ قانون امکان پذیر است؟

امکان باطل کردن اسناد صادره از طریق ماده ۱۴۷ قانون امکانپذیر است. در این صورت می بایست دادخواستی مبنی بر ابطال سند مالکیت به دادگاه ارائه داده شود  و در انتها با ارایه دلایل ومدارک معتبر نسبت به ابطال سند صادره اقدام نمود

اسنادی که از این طریق صادر می گردند هر چند که منجر به صدور سند شده اما مانع از مراجعه دارنده اولیه سند مالکیت به عنوان متضرر به دادگاه نخواهد بود و صدور اسناد صادره از طریق ماده 147 قانون ثبت اسناد تحت هیچ شرایطی تاب مقاومت در برابر اسناد مالکیت اولیه که از اداره ثبت اسناد و از طریق ماده ۲۲ صادره شده را نخواهد داشت.

برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، به کجا باید مراجعه کرد؟

برای کلیه دعاوی مربوط به املاک از جمله الزام به تنظیم سند رسمی ملک، اشخاص برای اقامه دعوا باید به دادگاهی که ملک مورد نزاع در آنجا واقع شده است مراجعه نماید و از آنجا که دعوای مذکور یک دعوای مالی است خواهان دعوا باید هزینه دادرسی را برابر دعاوی مالی پرداخت نماید.