استرداد ثمن معامله چه شرایطی دارد؟

در بسیاری از موارد ممکن است معامله ای بر روی ملکی منعقد شود و مقداری از ثمن معامله یا تمام آن به فروشنده پرداخت شود اما بعد از تحویل ثمن ، معامله فسخ یا اقاله شود و یا این که کشف شود که معامله به هر دلیلی از ابتدا باطل بوده است . در چنین حالتی خریدار می تواند دعوای استرداد ثمن معامله را مطرح نماید.

دعوای استرداد ثمن معامله در معاملات املاک برعکس دعوای مطالبه ثمن معامله که از سوی فروشنده اقامه می شد،از سوی خریداری ملک اقامه می گردد که پس از معامله و پرداخت ثمن معامله به فروشنده، بنا به دلایلی معامله مبنا از بین رفته و ثمن پرداخت شده را مسترد می نماید.

استردا ثمن پرداخت شده از سوی خریدار با فسخ معامله

با فسخ معامله مال غیر منقول از سوی خریدار یا فروشنده، معامله نیز بر هم می خورد و فروشنده باید ثمن را به خریدار بازگرداند، با خودداری فروشنده از استرداد ثمن معامله،همچنین برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته ناشی از قرارداد متوجه خریدار گشته، خریدار می تواند ابتدائا از طریق اظهارنامه، اراده خود را مبنی بر فسخ به فروشنده اعلام نماید.سپس تقاضای دعوای حقوقی استرداد ثمن معامله را مطرح نماید. خریدار در این جا بایستی ثابت نماید ثمن را مطالبه نموده است و فروشنده از استرداد آن امتناع نموده است در صورت استحقاق خریدار به در یافت، ثمن پرداخت شده به نرخ روز محاسبه می گردد.

استرداد ثمن معامله با تلف مال مورد معامله

گاهی اوقات امکان دارد که مالک ، مال یا ملک خود را به طور صحیح و قانونی انتقال داده باشد و بخشی یا تمام ثمن معامله را گرفته باشد اما قبل از این که ملک را تحویل خریدار دهد و او مال را در اختیار بگیرد بدون تقصیر فروشنده ملک تلف شود. از آن جا که این تلف قبل از قبض بوده است تلف به عهده فروشنده است و با درخواست خریدار فروشنده ملزم به پس دادن و استرداد ثمن معامله می باشد.

نحوه طرح دعوای استرداد ثمن معامله

در این نوع دعوا خریدار، خواهان دعوا و فروشنده، خوانده دعوا محسوب می شود. با توجه به این که ثمن معامله طلب و دین است معامله مربوط به دعوای استرداد ثمن دعوایی منقول محسوب می شود. خواهان(خریدار) می تواند در دادگاه محل اقامت فروشنده دعوای استرداد ثمن معامله را مطرح نماید.

بعد از این که حکم قطعی مبنی بر محکومیت خوانده به استرداد ثمن صادر گردید، خواهان باید درخواست صدور اجرائیه کند. اگر اصل ثمن در دست محکوم علیه باشد اصل ثمن توقیف و مسترد می شود و اگر اصل ثمن موجود نباشد به طرق مختلف از جمله معرفی اموال متعهد به ناحیه اجرا و در صورت عدم شناسایی اموال متعهد، با گرفتن استعلام از اداره راهور ، ثبت اسناد و املاک ،بانک مرکزی و… اموال محکوم علیه توقیف و مبلغ ثمن از محل فروش آن به محکوم له پرداخت می شود. در صورت عدم امکان توقیف اموال محکوم علیه به استناد ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی می توان محکوم علیه را تا زمان پرداخت محکومیت و یا اثبات اعسار حبس نمود.

استرداد ثمن معامله در صورت مستحق للغیر بودن مورد معامله

“هرگاه در خصوص ملک مورد معامله، معلوم گردد که آن مال متعلق به ناقل(فروشنده) نبوده، بلکه مال شخص ثالث بوده، اصطلاحا مال مستحق للغیر است”

در صورتی که بایع مالک مبیع نباشد و یا خریدار مالک ثمن نباشد معامله فضولی انجام شده است و با تنفیذ صاحبان اصلی مبیع یا ثمن معامله کامل و صحیح می شود در غیر اینصورت (یعنی در صورت عدم تنفیذ توسط مالکان اصلی) معامله صحیح تلقی نمی شود و اگر در این بین ضرری به هر یک از طرفین وارد شده باشد فرد فضول که بدون اجازه مالی را منتقل کرده است یا با ثمن غیر مالی را خریداری کرده است باید جبران خسارت کند.

در صورت ضمان درک (مسئولیت هر یک از بایع و مشتری نسبت به مستحق للغیر درآمدن مبیع و ثمن است) باید بین موردی که خریدار از فساد معامله مطلع است و موردی که مطلع نیست قائل به تفکیک شده. اگر خریدار آگاه باشد که فقط می تواند مطالبه ثمن پرداختی را داشته باشد و در صورت عدم آگاهی به جز مطالبه ثمن پرداختی می تواند ثمن خسارتی را که در این مدت به او در اثر این معامله وارد شده است را هم داشته باشد.

رای وحدت رویه شماره ۷۳۳-۱۵/۷/۱۳۹۳ هیات عمومی دیوان عالی کشور

به موجب ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد.یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می ماند و حسب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی ،اگر بعد از قبض ثمن ، مبیع کلا یا جزئا مستحق للغیر درآید بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد از عهده غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن با توجه به اطلاق عنوان غرامت در ماده ۳۹۱ قانون مدنی بایع قانونا ملزم به جبران آن است.

با توجه به ماده 391 و 392 قانون مدنی و و حدت ملاک از رای وحدت رویه شماره30/93 آنچه ملاک در جبران خسارت مشتری است کاهش قدرت خرید خریدار در اثر تورم به عبارتی کاهش قیمت ثمن معامله است و خسارات وارده بر مشتری نباید بلاجبران بماند و حتی در صورت کاهش قیمت ملک فروشنده، وی مکلف است اصل ثمن را استرداد نماید و به موجب رای وحدت رویه شماره733-1393 چنانچه بعد از قبض ثمن، مبیع(ملک) کلا یا جزئا مستحق للغیر درآید بایع ضامن است و باید اصل ثمن را کلا مسترد نماید .جهل مشتری به وجود فساد معامله ،اثری در تملک ملک و ثمن ملک ندارد بنابراین معامله صورت گرفته باطل و فروشنده باید از عهده کلیه غرامات وارده بر ملک برآید و چون ثمن در اختیار فروشنده بوده در صورت کاهش  ارزش ثمن و اثبات آن فروشنده قانونا ملزم به جبران خسارت است.

«غرامات بنا به ماده391قانون مدنی شامل میزان کاهش ارزش ثمن در زمان پرداخت ثمن به مشتری تحت عنوان بازگرداندن قدرت خرید به خریدار است زیرا به جهت باطل بودن بیع اساسا نباید قیمت ملک در نظر گرفته شود». چنانچه بیع به صورت صحیح منعقد شود و دارای جهات انحلال باشد برای انحلال آن انتخاب روش مناسب حائز اهمیت است. چرا که در بیع، اصلی ترین موضوع مورد بحث ، ثمن معامله است که پرداخت می شود و اگر معامله به هر دلیلی قابلیت بقا نداشته باشد، مطالبه ثمن نقش اساسی پیدا می کند.

مثالی برای روشن تر شدن مسئله…

تصور کنید شما قصد خرید ملکی را دارید به بایع (مالک ملک) مراجعه می کنید و در ازای پرداخت مبلغ معینی ، ملک را خریداری می کنید. در اینجا همه شروط یک عقد صحیح فراهم است اما تا زمانی که فرد ثالثی از راه برسد و ادعای مالکیت ملک را کند و در اصل بعد از انعقاد بیع شما متوجه شوید که ملک خریداری شده مستق للغیر بوده است و متعلق به فردی که شما ملک را از او خریداری کرده اید نبوده است .در این بین ملک به صاحب اصلی آن تعلق دارد ، اما شما هم به عنوان خریدار در ازای ملک غیر ، ثمن را پرداخت کرده اید و حال که مبیع مستحق الغیر در آمده است برای مطالبه ثمن معامله شما به عنوان خریدار باید دعوای استرداد ثمن معامله رامطرح نمایید
در صورت اختلاف در پرداخت ثمن معامله، اثبات پرداخت باکیست؟

هرگاه  در خصوص پرداخت و یا عدم پرداخت ثمن معامله بین خریدار و فروشنده اختلافی ایجاد شود با توجه به اینکه پرداخت وجه قرارداد، از جمله تعهدات خریدار است که باید به آن عمل کند، اثبات این امر بر عهده خریدار است چرا که اصل بر عدم پرداخت است. بنابراین خریدار ملک باید بنا به ادله و مستندات خود از جمله رسید پرداخت و واریز مبلغ قرارداد به حساب فروشنده و یا ارائه گواهی گواهان مبنی بر اینکه ثمن معامله پرداخت شده است، اثبات نماید که ثمن مورد معامله را به فروشنده پرداخت نموده است و تعهد خود را ایفا نموده است.

مدارک و منضمات مورد نیاز برای طرح دعوای استرداد ثمن معامله

• تصویر مصدق سند عادی
• تصویر مصدق سند رسمی
•  به همراه داشتن كارت ملي جهت احراز هويت الزامي است 

در صورت عدم وجود مدارك فوق مي توانيد يكي از دلایل ذيل را ارائه نماييد:

• استماع شهادت شهود و مطلعين.
• درخواست جلب نظر کارشناس.
• درخواست استعلام.
• شماره پرونده استنادي
• معاینه محلی
• تحقیقات محلی
• اتیان سوگند و ساير دلايل و منضمات.