اثبات مالکیت ملک از چه طریقی امکان پذیر است؟

اثبات مالکیت ملک در وضعیتی طرح می شود که در مورد مالکیت مالی اختلاف باشد. مالکیت حقی است که به موجب آن شخص می تواند در حدود قوانین ، در مالی تصرف کرده و از تمام منافع آن بهره مند شود.

نحوه اثبات مالکیت ملک

یکی از پیچیده ترین دعاوی ملکی که در مراجع قضایی شاهد آن هستیم دعوای اثبات مالکیت ملک است. به جهت رویه های متفاوت و  در مواردی متعارض محاکم در رسیدگی به این پرونده ها و همچنین عدم آشنایی اشخاص و یا حتی در برخی موارد عدم تسلط کافی وکلا و قضات بر قوانین و رویه ها، فرآیند رسیدگی به دعاوی اثبات مالکیت ملک طولانی‌می گردد و باعث می شود که در بسیاری مواقع این پرونده ها به نتیجه مطلوب ختم نگردد.

اثبات مالکیت ملک

مستند به ماده ۲۲ و همچنین ماده  47 قانون ثبت اسناد و املاک، در مورد املاکی که دارای سند مالکیت هستند دادگاه کسی را مالک می شمارد که سند اصلی مالکیت به نام اوست.

چنانچه در مورد ملکی که در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده است اختلافی ایجاد شود و شخصی که آن را خریده یا به نحو دیگری تملک کرده است بخواهد مالکیت خود را بر آن ملک ثابت کند، لازم است دعوایی به خواسته ” اثبات مالکیت ” در دادگاه طرح نماید.

دادگاه در صورتی که با توجه به دلایل و مستندات خواهان، از جمله تصرف ملک ، مبایعه نامه عادی و شهادت شهود مالکیت خواهان را احراز نماید ، حکم به اثبات مالکیت وی صادر می کند .

برای کسب اطلاعات تکمیلی در باب اسناد رسمی صادره از اداره ثبت اسناد و املاک، میتوانید به دپارتمان دعاوی ثبتی مراجعه نمایید.

دعوای اثبات مالکیت املاک دارای سابقه ثبتی

دعوی اثبات مالکیت املاک دارای سابقه ثبتی با توجه به مواد ۲۲، ۲۴، ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک قابلیت استماع ندارد؛

چرا که بر اساس ماده ۲۲ قانون مذکور :” همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده است و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک از مالک رسمی  به او ارث رسیده باشد را مالک می شناسد”

بنابراین در املاکی که سابقه ثبتی دارند، دولت فقط کسی را مالک می شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او  ثبت شده باشد . انتقال مالکیت املاک دارای سابقه ثبتی، با انتقال رسمی ملک انجام می شود و صرف تأیید و تنفید قرارداد و اعلام صحت آن ایجاد مالکیت نمی کند.

مالکیت ملک با چه دلایلی ثابت می شود؟

برای اثبات مالکیت الزامی به وجود مبایعه نامه و قرارداد نیست ، زیرا مالکیت ممکن است به اشکال مختلف منتقل شده باشد. به عنوان مثال مالکیت ملک ممکن است به صورت قهری و از طریق ارث به مالک منتقل شده باشد.

زمانی که دعوای اثبات مالکیت ملک مطرح می شود  کسی که مدعی مالکیت ملک است  باید با استفاده از دلایل اثبات ،مانند سند، شهادت شهود یا تصرف (اماره ی ید )  و … ادعای خود را اثبات نماید.

• سند مالکیت : مهمترین دلیل مالکیت، سند مالکیت است. امروزه املاک و اتومبیل ها مطابق قانون در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می رسند و به این ترتیب دولت فقط کسی را که مال به نام او ثبت شده مالک می شمارد.
• شهادت شهود: یکی دیگر از ادله ای که می توان از طریق آن مالکیت را اثبات نمود ، استناد به شهادت شهود می باشد. برای مثال مدعی می‌تواند به وسیله شهود ثابت نماید که قبلا مال در تصرف او بوده و بعداً متصرف به وسیله قوه قهریه یا به حیله و تقلب آن را غصب و تصرف نموده است و یا ثابت نماید که مال از طرف متصرف به او انتقال داده شده است . البته شاهد باید دارای شرایط قانونی باشد و شهادت هر کسی مورد پذیرش دادگاه واقع نمی شود.
• تصرف ملک (اماره ید): طبق ماده ۳۵ قانون مدنی: (( تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.))

همانطور که در این ماده قانونی هم ذکر گردیده، صرف تصرف نمی‌تواند دلیل مالکیت باشد؛ چرا که در صورتی که ثابت شود تصرف غاصبانه است، تصرف او متزلزل می گردد و نمی تواند دلیل بر مالکیت متصرف باشد؛ همچنین کسی که به عنوان امین یا نماینده دیگری مالی را در تصرف دارد مالک آن محسوب نمی شود .

در شرایط فعلی در دست داشتن سند مالکیت، قولنامه یا بنچاق نشانه ی تصرف دارنده ی آن محسوب می شود . بنابراین اگر کسی به قهر و زور بر مالی مسلط شود، حق استفاده از اماره تصرف را ندارد ، البته قانون تسلط را اصولا مشروع فرض کرده است و مدعی مالکیت باید خلاف آن را در دادگاه ثابت کند؛ بنابراین همیشه تصرف مادی ملاک تصرف به عنوان مالکیت نیست.

مطابق ماده ۳۷ قانون مدنی اگر متصرف فعلی ، اقرار کند که ملک ، سابقا مال مدعی او بوده است، در این صورت مشارالیه نمی تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند. مگر اینکه ثابت کند ، ملک صحیحا به او منتقل شده است.

• مبایعه نامه عادی: در صورتی که شخصی ملک را در تصرف داشته باشد ولی شخص دیگر با ارائه مبایعه نامه ادعا نماید که ملک به صورت قانونی به وی فروخته شده است ، می‌تواند با طرح دعوای اثبات مالکیت و ارائه مبایعه نامه عادی خویش مالکیت خود را اثبات نماید.

اثبات مالکیت ورثه

وراث متوفی به دو دسته تقسیم می شوند:

• افرادی که بر اساس قانون رایج کشور، مشمول سهم الارث شده باشند؛
• افرادی  بر اساس وصیت نامه متوفی، مشمول ارث شده باشند.

در حالت اول، فردی که به سبب رابطه سببی و یا نسبی مانند همسر، فرزندان یا پدر و مادر، مشمول سهم الارث شده است، می تواند بعد از پشت سر گذاشتن مراحل انحصار وراثت توسط دادگاه، مالکیت خود را بر اموال مربوطه، اثبات کند؛ در چنین وضعیتی دادگاه سهم هر فرد را بعد از صدور گواهی انحصار وراثت، مشخص می کند. یعنی به طور دقیق به افراد اطلاع می دهد که هر کس چه کسری از اموال منقول و غیر منقول متوفی را می تواند دریافت کند؛ بنابراین، حکم دادگاه برای اثبات مالکیت، کافی خواهد بود.

در حالت دوم، فردی که به هر دلیل ، نامش در وصیت نامه ذکر شده است، باید علاوه بر گواهی انحصار وراثت، وصیت نامه متوفی را نیز به دادگاه ارائه دهد؛ دادگاه بعد از بررسی مدارک مربوطه، سهم آن فرد را نیز در ارث مشخص می کند؛ مجددا حکم دادگاه، مالکیت را اثبات  می کند.

بنابراین اگر فردی، برای اثبات مالکیت خود دچار مشکل شود، می تواند از وصیت نامه معتبر متوفی استفاده کند. البته این امر مستلزم وجود نام وارث و اموال تعلق گرفته به وی، در وصیت نامه است.

حالت سومی نیز وجود دارد که ترکیبی از دو حالت بالاست. یعنی فرد علاوه بر این که وارث قانونی محسوب می شود، در وصیت نامه اموال اضافی دیگری نیز به او تعلق گرفته است. در چنین شرایطی روال کار، مانند مراحل بالا خواهد بود. یعنی ارائه وصیت نامه به همراه گواهی انحصار وراثت که منجر به حکم دادگاه برای اثبات مالکیت می شود.

هیچ کدام از وراث نمی تواند بدون در دست داشتن گواهی انحصار وراثت، نسبت به اموال متوفی، ادعایی داشته باشد. بعد از این که لیست ورثه توسط دادگاه در گواهی انحصار وراثت ذکر شد، ورثه می توانند تقسیم اموال را انجام دهند. دادگاهی که می تواند گواهی انحصار وراثت را صادر کند، نزدیک ترین دادگاه به محلی است که متوفی برای آخرین بار در آن جا ساکن بوده است.

نحوه طرح دعوای اثبات مالکیت

در دعوای اثبات مالکیت خواهان کسی است که به نحوی ادعای مالکیت ملک را دارد و خوانده کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته است و چنانچه ایادی قبلی نیز داشته باشد ، باید علاوه بر فروشنده ، تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوی قرار گیرند. در بسیاری مواقع عدم رعایت این نکته باعث صدور قرار رد دعوا می گردد.

مرجع صالح جهت اثبات مالکیت

دعوای اثبات مالکیت باید در دادگاه محل وقوع ملک (مال غیر منقول) مطرح گردد (حتی اگر خوانده در آن حوزه مقیم نباشد) و تمامی مدارک مستندات به همراه دادخواست تقدیمی ارائه شود.

پس از ارجاع پرونده به شعبه، تشکیل جلسه رسیدگی و بررسی مدارک و مستندات مدعی ، در صورتی که حقانیت خواهان احراز شد، دادگاه رای بر اثبات مالکیت وی صادر می کند.

رای اثبات مالکیت نیازی به صدور اجراییه ندارد و پس از اینکه رای صادره قطعی گردید، محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک شناخته می‌شود و می‌تواند از حق مالکانه خویش استفاده نماید .

در صورتی که ملک موضوع دعوای اثبات مالکیت ملک در تصرف شخص دیگری باشد ، مدعی می تواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را توأمان مطرح نماید .

دعوای اثبات مالکیت مالی است یا غیر مالی؟

دعوای اثبات مالکیت دعوای مالی است و هزینه دادرسی ،با توجه به قیمت منظقه ای ملک محاسبه می گردد.